Immer mehr Vermieter fordern heute von ihren potentiellen neuen Mietvertragspartnern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vor Vertragsschluss. Die meisten Vermieter sind sozialverträglich und kommen dem Wunsch ihrer Mieter nach. Manche verlangen Geld für das Papier. Wenige Vermieter verweigern ihren Mietern diese Bescheinigung gänzlich.

Zu Recht?

Ja, muss man leider festhalten. Die Frage ist nur, wie lange diese uneinsichtigen Eigentümer Recht behalten werden. Noch, steht die Zurückweisung des Mieterverlangens nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung im Einklang mit dem Gesetz und der herrschenden Rechtsprechung der Amtsgerichte.

Aber das wird sich vermutlich bald ändern. Das Landgericht (LG) Dresden hat sich in seinem Urteil vom 29.07.2008 – AZ: 2 C 0686/07 – mit der Frage befasst und ist der wohl überwiegenden amtsgerichtlichen Rechtsprechung gefolgt und hat das Bestehen einer fortwirkenden vertraglichen Nebenpflicht des Vermieters verneint. Ein Vermieter muss lediglich einzelne konkrete Zahlungen quittieren. Das ergibt sich allerdings bereits aus allgemeinen Schuldrecht, § 368 BGB.

Gegen das Urteil des LG Dresden (AZ: 2 C 0686/07) wurde die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) eingelegt. Es bleibt also abzuwarten, ob der BGH diese Lücken in Gesetz und Rechtsprechung korrigiert und eine entsprechende vertragliche Nebenpflicht der Vermieter, die sich aus Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz (GG) ergeben müsste, weil Eigentum verpflichtet, bejaht. Eine andere Entscheidung wäre eine Katastrophe für diejenigen Mieter, die einen sturen, rechthaberischen Vermieter als Vertragspartner haben und ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung keine oder nicht ihre Wunsch-Wohnung erhalten.

Das Landgericht (LG) Berlin hatte es in einem einstweiligen Rechtschutzverfahren, in dem eine mittellose Antragstellerin versuchte, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung per einstweilige Verfügung zu erwirken einfacher als das LG Dresden. Mit Beschluss vom 30. Januar 2007 – AZ: 63 T 98/06 – wies das LG Berlin den Antrag in einem Prozesskostenhilfeverfahren (PKH) als unbegründet zurück, weil die beantragte Verfügung eine nur im Ausnahmefall zugelassen Vorwegnahme der Hauptsache gleich gekommen wäre. Nach dem Sachverhalt der Entscheidung waren Mietrückstände entstanden, die streitig waren, vermutlich ging es um strittige Minderungsansprüche. So konnte das LG Berlin das Hauptproblem des Antrags gemütlich umschiffen und musste mit keinem Wort auf die brisante Frage eingehen.

LG Berlin, Beschluss vom 30.1.07 – 63 T 98/06 -
Sie hätte ihr Begehren auf Erteilung einer schriftlichen Erklärung der Antragsgegnerin, dass keine Mietrückstände der Antragstellerin bestünden, im Wege des einstweiligen Verfügungsverfahrens nicht mit Erfolg durchsetzen können. Auch wenn die Zulässigkeit des Erlasses einer Leistungsverfügung anerkannt ist, kommt diese im Allgemeinen nur zur vorläufigen Regelung für einen begrenzten Zeitraum in Betracht. Das Begehren der Antragstellerin war jedoch auf eine endgültige Regelung gerichtet, bei der zudem die Frage, ob tatsächlich Mietrückstände bestanden haben, und deren endgültige Klärung ins einstweilige Verfügungsverfahren verlagert worden wäre. Denn über diesen Punkt bestand zwischen den Parteien Streit. Dieser ist grundsätzlich im ordentlichen Verfahren zu klären. Es bestand unter diesen Umständen für die Antragsgegnerin kein Anlass, die von der Antragstellerin verlangte uneingeschränkte Erklärung abzugeben. Der Erlass einer gegenüber dem Antrag eingeschränkten einstweiligen Verfügung kam nicht in Betracht, denn es kam der Antragstellerin erkennbar darauf an, einem potenziellen Vermieter eine uneingeschränkte Bestätigung einer Mietschuldenfreiheit vorzulegen.

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